Суд Пхукета признал коллективный лизинг незаконным

Окончательное решение по вопросу о популярном у иностранцев формате долгосрочного лизинга должен вынести Верховный суд.

27 Февраля 2015, 06:05 PM

Решение вопроса о судьбе коллективного лизинга недвижимости примет Верховный суд Таиланда. Если орган поддержит суды нижней инстанции, то все договоры коллективного лизинга будут признаны ничтожными независимо от того, когда и как они были заключены.

По просьбе «Новостей Пхукета» и The Phuket News юрист Джеррольд Киппен изучил вопрос и пришел к выводу, что контракты многих иностранцев, владеющих жильем в Таиланде на условиях долгосрочной аренды, находятся под угрозой. Решения Верховного суда в Таиланде не получают силу закона автоматически, однако для многих судей наличие вердикта по похожему делу может стать весомым аргументом (хотя закон не обязывает их выносить аналогичное решение).

Опасный прецедент возник во время рассмотрения Гражданским судом Пхукета спора между местным девелопером и владельцем недвижимости. В ходе тяжбы обе стороны ссылались на подписанный договор коллективного лизина (такие соглашения известны как secured lease или collective lease), причем каждый из участников спора считал документ законным. Суд же вынес неожиданное решение – вместо того, чтобы принять решение в пользу одного из участников тяжбы, судья объявил ничтожным сам договор. Попытка оспорить вердикт в Апелляционном суде восьмого региона успехом не увенчалась. В итоге сейчас и девелопер и его оппонент остались в ситуации, когда с юридической стороны первый из них ничего не продавал, а второй не покупал.

Договоры коллективного лизинга являются популярным вариантом защиты инвестиций для покупателей недвижимости на правах лизхолда (юридически верно таких покупателей называть арендаторами). Дело в том, что долгосрочный лизинг недвижимости в Таиланде ограничен сроком в 30 лет с возможность двух продлений на аналогичный срок. Так как по закону арендатор не может обязать владельца недвижимости гарантировать ему продление, во многих случаях заключается договор secure lease, в рамках которого съемщик становится акционером компании, владеющей активом.

В деле, упомянутом выше, суд признал договор недействительным на основании того, что формально заключенная сделка collective lease на самом деле являлась прикрытием для покупки недвижимости. Заключение фиктивных сделок с целью скрыть реальные договоренности прямо противоречит статье 155 Гражданского и коммерческого кодекса Таиланда. В соответствии с законом фиктивная сделка должна быть признана ничтожной, то есть никогда не заключавшейся и не имевшей места.

В нашем конкретном случае суд постановил, что стороны [застройщик и его клиент] заключили фиктивное соглашение об аренде при помощи договора secured lease с тем, чтобы скрыть то, что в реальности было продажей и покупкой недвижимости», – поясняет Джеррольд Киппен.

Региональный Апелляционный суд в свою очередь подтвердил следующее:

1. Заключенный договор secured lease, предполагавший лизинг недвижимости и приобретение акций компании-владельца объекта, являлся фиктивной сделкой призванной скрыть куплю-продажу недвижимости.

2. Договор является ничтожным как в части лизинга, так и в части купли-продажи акций.

3. Сделка по продаже недвижимости, которую пытались замаскировать стороны, также является ничтожной, поскольку она не была оформлена в письменном виде и не прошла регистрацию в соответствующих ведомствах.

«Принимая во внимание эти судебные решения, надо признать, что secured lease не только не защищает инвестора, вкладывающегося в недвижимость, от отказа в продлении лизинга, но также может иметь катастрофические последствия, если договор будет признан юридически ничтожным», – резюмирует Джеррольд Киппен.

Впрочем, по словам юриста, для инвесторов есть и хорошие новости, даже в том случае, если он уже подписал подобный договор secured lease. Соглашение может быть в любой момент переоформлено в юридически чистый обычный долгосрочный лизинг. А гарантию продления срока лизинга по истечению 30 лет можно получить, к примеру, за счет оформления ипотеки.

 

 

Have a news tip-off? Click here