The Phuket News
EPL Prediction Competition 2018-2019
NOVOSTIPHUKETA.COM Новости
NOVOSTIPHUKETA.COM Пхукет | Таиланд | Мир | Безумный мир | Бизнес | Мнение | Россия XML, RSS, Feed
NOVOSTIPHUKETA.COM NOVOSTIPHUKETA.COM
NOVOSTIPHUKETA.COM

Новые правила аренды недвижимости в Таиланде

Юристы Duensing Kippen рассказывают, что изменится с 1 мая для съемщиков и владельцев арендной недвижимости.


Джеральд Киппен

6 Апреля 2018 09:00:00


Фото: The Phuket News
Фото: The Phuket News

В середине февраля властями Таиланда был опубликован новый нормативный документ, регулирующий сдачу в аренду жилой недвижимости, включая дома, апартаменты и квартиры в кондоминиумах. Документ разъясняет и конкретизирует применение Закона о защите прав потребителей от 1979 года в случаях сдачи в аренду жилья физическими и юридическими лицами и вступает в силу с 1 мая этого года. При этом сразу нужно отметить, что применяются новые требования только к лицам и компаниям, сдающим пять или более жилых объектов (с некоторыми исключениями). В документе они именуются «операторами бизнеса».

Ключевые требования

Прежде всего, новые положения требуют того, чтобы договор между оператором и арендатором обязательно имел версию на тайском языке, если изначально он составлялся на каком-либо другом. К договору также обязательна должна прилагаться опись, содержащая информацию о физическом состоянии сдаваемого в аренду объекта недвижимости и находящегося на объекте имущества. Под описью должна стоять подпись съемщика, подтверждающая, что он провел инспекцию и согласен с информацией, указанной в описи. Договоры должны заключаться в двух экземплярах равной юридической силы, один из которых после подписания должен быть передан арендатору.

Новые положения устанавливают следующий минимальный перечень информации, которая должна содержаться в договоре.

a. Имя и адрес оператора бизнеса и его правомочного лица.

b. Имя и адрес арендатора.

c. Название и адрес сдаваемого объекта недвижимости.

d. Информация о физическом состоянии объекта, включая опись имущества.

e. Условия аренды, включая начальную дату и дату окончания действия контракта.

f. Размер арендной платы, дата оплаты и способ осуществления платежа.

g. Расценки на коммунальные услуги, такие как электричество, вода, телефон, а также дата и метод платежа;

h. Расценки на дополнительные услуги (например, насос для поддержания напора воды), а также дата и метод платежа. При этом расценки должны быть «разумными» и соответствовать актуальной стоимости соответствующих услуг.

i. Расценки на прочие услуги (если они не попадают в перечисленные выше пункты), которые должны быть «разумными» и соответствовать актуальной стоимости соответствующих услуг.

j. Размер депозита.

Новые требования обязывают оператора бизнеса выставлять съемщику счета за услуги из пунктов f и i не менее, чем за семь дней до крайнего срока оплаты.

Также документ обязывает незамедлительно возвращать съемщику депозит после истечения срока аренды, кроме тех случаев, когда оператору требуется время, чтобы выяснить, по чьей вине был причине ущерб имуществу, если он был. В случае, если выясняется, что съемщик не является виновным, депозит должен быть возвращен в течение семи дней с момента истечения контракта и выезда съемщика из жилья. Все расходы, связанные с возвращением депозита, обязан покрыть сам оператор бизнеса.

Важно, что новые положения гарантирую съемщику право на разрыв договора аренды, если оператор был в письменном виде уведомлен об этом за 30 дней, у съемщика нет долгов перед оператором и имеются обоснованные причины для разрыва контракта. В таком случае арендодатель по закону обязан пойти навстречу арендатору.

В свою очередь, у арендодателя также есть право на досрочный разрыв контракта в случае нарушений со стороны съемщика. Однако перечень таких нарушений должен быть перечислен в договоре аренды и выделен либо красным цветом, либо курсивным или полужирным шрифтом. При этом разрыв контракта возможен только если съемщик был письменно уведомлен о нарушении и не устранил его в 30-дневный срок.

Более того, новые правила требуют, чтобы в договорах аренды не содержалось пунктов, позволяющим арендодателю снимать с себя ответственность за разрыв контракта или неправомерные действия. Если контракт предполагает, что съемщик должен оплатить определенный срок проживания в момент заключения контракта, то такой платеж не может быть выше, чем стоимость аренды за месяц. Размер страхового депозита также не должен превышать месячной ставки аренды. Кроме того, запрещено включать в контракт пункты, позволяющие арендатору менять размер арендной платы, сумму депозита, размер тарифов на коммунальные и другие услуги.

Последствия для арендодателей

Новые требования к договорам аренды недвижимости значительно повышают защиту интересов съемщиков, одновременно ограничивая свободу арендодателей при составлении контрактов и в течение срока их действия. С 1 мая операторам будет запрещено, в частности, следующее: взымать плату за коммунальные услуги по завышенным ценам; требовать страховой депозит в размере большем, чем один месяц аренды; требовать при заключении контракта оплаты больше, чем за один месяц; нарушать другие пункты, перечисленные во вступающем в силу положении. При этом неисполнение требований положения грозит арендодателю наказанием в размере до 100 тыс. бат штрафа и/или до семи лет тюрьмы за каждое нарушение (это вдобавок к возможности гражданского иска от съемщика).

Не до конца ясно из текста документа, относятся ли требования только к контрактам, которые будут заключены после 1 мая 2018 года, или также распространяются и на заключенные ранее. Ни в самом Закон о защите прав потребителей, ни в Королевском декрете о контрактах от 1999 года нет требования о том, что документы, подобные тому, что вступит в силу 1 мая, должны применяться только к договорам, заключаемым после даты вступления бумаги в силу. Подобных документов с момента публикации декрета было девять, но ограничения на обратную силу были прописаны лишь в трех из них. Из этого можно сделать вывод, что новые требования должны распространяться и на контракты, заключенные до вступления документа в силу, если обратное прямо не оговорено. Верховный суд Таиланда лишь в одном случае постановил, что новые требования не должны иметь обратной силы, но речь в том случае шла как раз документе, где это прямо прописано.

В связи с изложенным в предыдущем параграфе возникает ряд сложностей. К примеру, если в контракте, заключенном до 1 мая, прописана плата за электричество и воду по тарифу арендатора, который заметно отличается от государственного, то с 1 мая в контракт будет необходимо внести соответствующие изменения.

Впрочем, гораздо больше вопросов вызывает то, как новые законодательные требования согласуются с практикой долгосрочной аренды недвижимости, когда владелец жилья сразу оплачивает весь срок. Согласно новым правилам, арендодатель при заключении контракта не может требовать предоплату больше, чем за один месяц. Ввиду описанной выше неоднозначности в отношении обратной силы закона, новые правила можно трактовать и как обязывающие вернуть съемщику излишек внесенной платы. И в любом случае соответствующее ограничение на разовую оплату будет применимо ко всем новым контрактам после 1 мая.

Таким образом, новые требования определенно повышают защиту съемщиков, но и потенциальные риски для рынка недвижимости Таиланда также выглядит значительными.

Duensing Kippen – юридическая компания, специализирующаяся на гражданском и коммерческом законодательстве. Офисы компании находятся на Пхукете и в Бангкоке. Аффилированные представительства можно найти в 45 странах мира. Подробнее о компании на сайте duensingkippen.com.

Добавьте новостную ленту на свой сайт

The Phuket News
Таиланд отменяет сборы за визы по прибытию на два месяца
Таиланд отменяет сборы за визы по прибытию на два месяца
Вечная память и вечная слава великому Королю
Вечная память и вечная слава великому Королю
Маркес выиграл первый в истории Гран-При Таиланда
Маркес выиграл первый в истории Гран-При Таиланда
Кулинарная эпопея в Cape Sienna
Кулинарная эпопея в Cape Sienna
The Phuket News
Прокомментировать эту историю
comments powered by Disqus
NOVOSTIPHUKETA.COM NOVOSTIPHUKETA.COM NOVOSTIPHUKETA.COM
NOVOSTIPHUKETA.COM
Поделиться
NOVOSTIPHUKETA.COM
Последние новости пхукета

Вопрос-ответ

Как идентифицировать самодельную бомбу?

Как идентифицировать самодельную бомбу?

Прогноз


НОВОСТИ
Пхукет
Таиланд
Мир
Безумный мир
Бизнес
Мнение
Россия
АРХИВ
NOVOSTIPHUKETA.COM СПОРТ
Пхукет
Мир
Россия
NOVOSTIPHUKETA.COM ЖИЗНЬ
Авто и Мото
Здоровье
Культура
Люди
Образование
Общество
Окружающая среда
Путешествия
Развлечения
Рестораны
NOVOSTIPHUKETA.COM Вопрос-ответ
Задай вопрос
Скачать карту
NOVOSTIPHUKETA.COM ОБЪЯВЛЕНИЯ
Купля-продажа
Вакансии
Лодки и автомобили
Сообщества
Услуги
ПОИСК ОБЪЯВЛЕНИЙ
РАЗМЕСТИТЬ ОБЪЯВЛЕНИЕ
NOVOSTIPHUKETA.COM АФИША
Список событий
Календарь событий
Купить билет
ДОБАВИТЬ СОБЫТИЕ
NOVOSTIPHUKETA.COM СПРАВОЧНИК
Желтые страницы Пхукета
Клубы, бары and пабы
Рестораны
ПОИСК ПО СПИСКУ
ДОБАВИТЬ В СПИСОК
NOVOSTIPHUKETA.COM О нас
Компания
Точки продаж
Подписка
Размещение рекламы
Оплата рекламы
Связаться с нами
КОНКУРСЫ
ozvisa.org
 
Copyright © 2018 NOVOSTIPHUKETA.COM Com. Все права защищены. | Правила и условия пользования сайтом | Защита персональных данных.