Что нужно знать о главном строительном законе Таиланда

Если вы давно живете в Таиланде, то наверняка обращали внимание на гибкость местных законов. К примеру, на Пхукете запрещено возводить какие-либо постройки в пределах 20 м от высшей точки прилива. При этом многие прибрежные виллы совершенно очевидно находятся гораздо ближе к воде, чем того требует закон. Юристы компании Duensing Kippen на понятных примерах объясняют, как возникают подобные исключения из правил.

Новости Пхукета

25 Января 2016, 09:12 AM
Рабочие на стройке в Таиланде. Фото: Ian Fuller / Flickr

Рабочие на стройке в Таиланде. Фото: Ian Fuller / Flickr

Одним из главных законов, регулирующих землепользование в Таиланде, является Закон о строительстве от 1979 года (Building Control Act, 1979). Он регулирует правила застройки на всей территории страны, и на его основании Министерство внутренних дел издает министерские положения, которые уточняют конкретные вопросы: каких размеров здания можно строить в той или иной местности, как близко они могут располагаться к дорогам или берегу моря, какое расстояние должно быть между двумя соседними постройками и так далее.

Как правило, для каждой географической локации (чаще всего, речь идет о провинции) существуют свои нормативные требования к застройке. Но что делать, если вдруг министерское положение либо не достаточно ясно конкретизирует ваш конкретный случай или даже прямо запрещает то, что вы намерены построить? Стоит ли просто свернуть все планы и отказаться от дома своей мечты? Не обязательно.

Давайте рассмотрим следующий пример. Допустим, вы планируете построить дом на побережье, а соответствующий министерский норматив утверждает следующее: «Любое строительство запрещено на расстоянии до 25 м от моря». При этом, закон не уточняет, что именно следует считать линией начала моря.

Первая задача в таком случае – это выяснить, где же море начинается. От высшей точки прилива? От точки отлива? Или от срединной линии, находящейся ровно между ними? Конечно, вы можете на свой страх и риск выбрать точку и даже получить разрешение на строительство, убедив ответственных чиновников, что вы строите действительно более чем в 25 м от моря.

Однако, если потом выяснится, что с выбором точки вы не угадали, ваш дом будет признан построенным незаконно, даже несмотря на выданное разрешение на строительство, и может быть снесен. Обезопасить себя можно при помощи предварительных консультаций с местной администрацией.

Все дело в том, что секция 10 Building Control Act наделяет местные власти правом издавать подзаконные акты (Consistent Bye-Law), уточняющие соответственные министерские положения. Единственное требование к акту – не противоречить самим положениям. В силу он вступает после публикации Government Gazette, а отозвать его может только министр на основании рекомендаций Комитета по контролю за строительством (Building Control Committee). И если разрешение на строительство было выдано на основании действующего подзаконного акта местных властей, то здание будет считать построенным законно независимо от того, отменят ли в будущем сам подзаконный акт.

Вернемся к нашему примеру, чтобы проиллюстрировать этот тезис. Допустим, в вашей местности администрация издала подзаконный акт, определяющий границу моря как линию отлива. В таком случае вы можете смело возводить дом в 25 м от нее, и даже если в дальнейшем министерство признает этот подзаконный акт противоречащим основному положению, вас это никак не коснется, поскольку ваш дом был построен, когда акт имел силу.

Теперь давайте рассмотрим еще один пример. Допустим, в вашей местности закон прямо запрещает строительство чего-либо в 25 м от высшей точки прилива. Вы же планируете построить дом, который будет находиться несколько ближе к морю, поскольку между ним и водой возведена каменная стена, защищающая почву от эрозии. Возможно ли в данном случае прямое нарушение норматива?

Ответ снова положительный. Секция 10(2) Building Control Act наделяет местные администрации правом принимать подзаконные акты, противоречащие основным положениям (Inconsistent Bye-Law), если на то есть «особая необходимость или особые причины в этой местности». В отличие от Consistent Bye-Laws, которые местные власти принимают самостоятельно, процедура вступления в силу этих подзаконных актов чуть более сложная. Сперва такой акт должен быть подан на рассмотрение Комитетом по контролю за строительством. Если в течение 60 дней Building Control Committee его не отклонит, то он будет направлен на рассмотрение в Министерство, которое будет иметь еще 30 дней на то, чтобы принять решение. Если отклонения не последует, то подзаконный акт вступит в силу после публикации в Government Gazette.

Как и в случае с Consistent Bye-Law, если здание было построено во время его действия, то последующая отмена подзаконного акта никак не отражается на законности строительства – здание остается легальным.

Если вернуться к нашему гипотетическому примеру с домом и стеной, то местная администрация вполне может принять акт, согласно которому именно по линии стены будет проходить высшая точка прилива, поскольку за нее вода не поднимается.

В таком случае вы можете строить дом в 25 м от стены, даже если до линии естественного прилива (какой она была бы в отсутствие преграды) расстояние будет меньше. Если потом министерство признает этот Consistent Bye-Law противоречащим основному закону, то ваш дом все равно будет легально построенным.

В заключение стоит отметить, что Building Control Act от 1979 года – это не единственный закон, который надо принимать во внимание, планируя строительство в Таиланде. Есть и другие документы, которые, в частности, регулируют экологические аспекты, принципы городского планирования. Да и в самом Building Control Act прописано превосходство этих законов над любыми подзаконными актами, что тоже надо иметь в виду.

Duensing Kippen – юридическая компания, специализирующаяся на гражданском и коммерческом законодательстве. Офисы компании находятся на Пхукете и в Бангкоке. Аффилированные представительства можно найти в 45 странах мира. Подробнее о компании на сайте duensingkippen.com.

 

 

Have a news tip-off? Click here