Тревожный звонок: Duensing Kippen об опасностях договора лизхолда

Пхукетский суд признал еще один договор лизхолда не имеющим силы, посчитав его прикрытием для сделки купли-продажи.

Джеральд Киппен

17 Июля 2017, 10:00 AM
В самой формулировке Leasehold Ownership уже заложено опасное противоречие, поскольку аренда (Leasehold) объекта недвижимости и владение им (Ownership) не тождественны. Photo: Creative Commons

В самой формулировке Leasehold Ownership уже заложено опасное противоречие, поскольку аренда (Leasehold) объекта недвижимости и владение им (Ownership) не тождественны. Photo: Creative Commons

Инвестиции в недвижимость в Таиланде на правах лизхолда – распространенная практика среди иностранцев в виду существующих здесь строгих правил, призванных ограничить владение гражданами других стран землей и квартирами на территории страны.

По тайскому законодательству максимальный срок лизинга составляет 30 лет с возможностью продления по истечению этого срока. А поскольку 30 лет – это относительно немного, иностранцам обычно предлагается 30-летний лизинг с двумя последующими продлениями, то есть система 30+30+30, как ее здесь часто называют.

Проблема с таким лизингом для инвестора заключается в том, что продления не гарантированы. Если владелец сдаваемого в лизинг объекта недвижимости сменится, то обязательство продлить контракт на нового хозяина распространяться не будет. В качестве решения некоторые девелоперы предлагают иностранцам так называемый «защищенный лизинг», однако в 2015 году уже был создан судебный прецедент на Пхукет, когда подобный договор был признан юридически ничтожным, и это решение было оставлено в силе и после апелляции, о чем мы писали тогда же, в 2015 году. Судьи пришли к выводу, что такой лизинг является юридическим эквивалентом покупки, и стороны заключили договор лизинга, чтобы скрыть другой контракт, а именно соглашение о купле-продаже недвижимого имущества (см. здесь).

Сейчас же суд на Пхукете вынес очередной неожиданный вердикт под другому делу. На аналогичных основаниях суд признал ничтожным обычный договор 30-летнего лизинга с двумя продлениями. Суд пришел к выводу, что договор 30+30+30 является ничтожным, поскольку сделка представляет собой куплю-продажу, а не аренду.

Вызывает интерес – и, пожалуй, беспокойство – что в обоих перечисленных случаях, истец с ответчиком отнюдь не спорили друг с другом о характере заключенной сделки, суд обнаружил несоответствие между буквой и духом договора самостоятельно.

В последнем случае (с договором 30+30+30) суд апеллировал к статье 155 Гражданского и коммерческого кодекса Таиланда (ССС). Ее содержание – в простых словах – сводится к следующему. Если две стороны заключают фиктивный контракт (к примеру, договор лизинга), а на самом деле подразумевают и заключают иное соглашение (к примеру, договор купли-продажи), то фиктивный контракт (в нашем случае – договор лизинга) является юридически ничтожным, то есть не имеющим силы с самого начала. С точки зрения закона, этого контракта никогда не существовало, а значит и лизингополучатель (покупатель) не имеет никаких законных прав на объект недвижимости и может быть в любой момент оттуда выселен в соответствии со статьей 127 ССС.

Ничтожный договор не может быть ратифицирован, а привлечь внимание к тому, что некий договор может являться ничтожным, имеет право любое заинтересованное лицо и в любой момент. Возвращение же активна законному владельцу регулируется положениями Кодекса о незаконном обогащении.

Как мы уже объясняли в статьей, посвященной признанию юридически ничтожным договора о «защищенном лизинге», не имеет никакого значения, были ли он зарегистрирован в Земельном департамента или нет. Признание сделки ничтожной означает, что ее просто не было, а значит, с точки зрения закона, и регистрировать было ничего. Даже если на практике это произошло, все формальности были соблюдены, пошли оплачены, а печати и подписи должностных лиц поставлены – это никак не меняет того, что сделки не существовало. Если у вас на руках юридически ничтожный договор, то на руках у вас нет ничего.

А что насчет того соглашения купли-продажи, факт сокрытия которого под видом лизинга уже дважды подтвердил пхукетский суд? Нет ли у лизингополучателя прав на свою недвижимость на основании того, что суд подтвердил заключение сторонами такого соглашения? Ответ отрицательный. Статья 456 ССС гласит, что «договор продажи недвижимого имущества не имеет юридической силы, если он не заключен в письменном виде и не зарегистрирован уполномоченным на то должностным лицом». В обоих приведенных выше случая суд Пхукета пришел к заключению, что поскольку письменный договор купли-продажи заключен и зарегистрирован не был, то и самого факта купли-продажи не было.

Пока что нам известно лишь о двух случаях, когда пхукетский суд объявлял договоры долгосрочного лизинга юридически ничтожными. И появление второго случая не может не быть тревожной новостью для зарубежных инвесторов, вкладывающихся или намеревающихся вложиться в недвижимость в Таиланде. Даже несмотря на то, что правительство страны обсуждает возможность увеличения максимального срока лизинга с текущих 30 до 50 лет, проблема не имеющих силы договоров никуда не исчезает.

Duensing Kippen – юридическая компания, специализирующаяся на гражданском и коммерческом законодательстве. Офисы компании находятся на Пхукете и в Бангкоке. Аффилированные представительства можно найти в 45 странах мира. Подробнее о компании на сайте duensingkippen.com.

 

 

Have a news tip-off? Click here