Пришло время упорядочить агентский бизнес в Таиланде (Часть 2)

Юристы Duensing Kippen уверены, что рано или поздно в Таиланде будут созданы органы регулирования агентсткого бизнеса. Контроль будет либо внутренним, либо внешним.

16 Декабря 2013, 05:29 PM
Один из примеров внутреннего регулирования агентского рынка – Национальная ассоциация риэлторов США, представленная уже в 100 странах мира. Фото: Williamborg

Один из примеров внутреннего регулирования агентского рынка – Национальная ассоциация риэлторов США, представленная уже в 100 странах мира. Фото: Williamborg

В первой части статьи мы рассуждали о том, чем тайские агенты по недвижимости отличаются от своих коллег из других государств. Мы пришли к выводу, что в Таиланде не существует регулирования агентского рынка. При этом в других странах агентства регулируются либо cилами профессиональных ассоциаций и объединений (внутреннее регулирование), либо силами государства на уровне законов (внешнее регулирование). Оба этих подхода распространены в развитых странах, и они неизбежно должны укорениться здесь, в Юго-Восточной Азии.

Внутреннее регулирование

В качестве примера внутреннего регулирования (или саморегулирования) бизнеса мы выбрали Национальную ассоциацию риэлторов США (НАР). Она имеет представительства более чем в 50 странах мира, число членов – более миллиона. Кодекс профессиональной этики и стандартов работы НАР, которого должны придерживаться все члены ассоциации, существует более 100 лет.

Примерно половина кодекса НАР посвящена правилам поведения агентов по недвижимости в отношении своих клиентов. Согласно этим правилам, агент по недвижимости должен быть честен по отношению к клиенту во всех отношениях. Это касается заключения сделок, переговоров с другой стороной, оценки имущества и даже стоимости услуг. С точки зрения НАР, агент по недвижимости должен больше заботиться об интересах клиента, а не о своих собственных, то есть быть его «доверенным лицом» в прямом смысле слова.

Также агенты по недвижимости обязаны обладать определенными профессиональными навыками. А в случае возникновения вопросов, выходящих за пределы их компетенции, направлять клиентов к соответствующим специалистам (например, к юристам или бухгалтерам).

Кодекс НАР также регулирует действия агента по недвижимости по отношению к социуму в целом. У кого-то может возникнуть вопрос: «Зачем регулировать отношения с обществом?». Мы думаем, что в НАР ответили бы так: «Все, что касается нас – наша профессия». Другими словами, если представители отрасли хотят, чтобы люди доверяли им, они должны вести себя этично не только по отношению к своим клиентам, но и к обществу в целом.

Помимо прочего, кодекс НАР регулирует поведение агентов по недвижимости в отношении друг друга. Это гарантирует, что при возникновении спора между двумя риэлторами, конфликт будет разрешен цивилизованно, быстро и эффективно, как того требуют правила НАР.

При этом кодекс НАР связывает своих членов строгими обязательствами. Любое нарушение может привести к санкциям, в том числе к приостановке членства в НАР или даже изгнанию из ассоциации.

Внешнее регулирование

Другой вариант регулирования деятельности агентств недвижимости – законодательный. Хороший пример – сингапурский «Закон о деятельности агентов по недвижимости», принятый этой страной в 2010 году.

Первая треть Закона устанавливает и детализирует ответственность правительственных учреждений по надзору за соблюдением закона. Так, раздел 28 этого закона гласит, что все «агенты по недвижимости» должны иметь лицензию, а статья 29 предусматривает, что «продавцы» должны работать только с лицензированными агентами и сами должны иметь регистрацию.

Любое нарушение статьи 28 предусматривает наказание в виде тюремного заключения сроком до одного года и/или штрафа в размере до 1,9 млн. бат (эквивалент в местной валюте), плюс 190 тыс. бат за каждый день нарушения после вынесения приговора. Любое нарушение статьи 29 наказывается сроком до одного года тюрьмы и/или штрафом в размере до 600 тыс. бат.

Следующие несколько статей закона подробно описывают обязанности и ответственность агентов по недвижимости и продавцов. Самая, пожалуй, важная обязанность, определяемая 42 статьей закона, требует, чтобы и агент по недвижимости, и продавец придерживались кодекса «практики, этики и поведения».

Текущая версия кодекса имеет 16 разделов, занимающих около 75 страниц. Среди прочего, кодекс требует от агентов по недвижимости быть честными, компетентными, поддерживать профессиональный уровень, заботиться об интересах клиента.

Категорически не допускается одновременное представление интересов покупателя и продавца, даже если клиент дает на это свое согласие. Любое нарушение этого правила предполагает наказание в виде одного года тюрьмы и/или штрафа в размере до 600 тыс. бат.

Агент по недвижимости также должен позаботиться о страховке для клиента, которая покроет ущерб от любых противоправных действий со стороны участников сделки. Наконец, агенты по недвижимости должны ежегодно заниматься повышением своей квалификации (количество учебных часов также определено законом).

В соответствии со статьей 52, любое нарушение кодекса карается штрафом в размере до 1,9 млн. бат и/или приостановлением/аннулированием лицензии агента и продавца.

Мы считаем, что Таиланд нуждается во внедрении похожих механизмов. От этого выиграют и продавцы, и покупатели, и профессиональные агенты по недвижимости.

Duensing Kippen – юридическая фирма, специализирующаяся на недвижимости, корпоративном и торговом праве и связанном с ними гражданском и арбитражном судопроизводстве. Для связи: phuket@duensingkippen.com. Внимание: изложенные соображения приводятся только для справки.

 

 

Have a news tip-off? Click here