Mai Khao Beach Condominium
Войти | Создать аккаунт ВАЛЮТА ПОГОДА FACEBOOK YOUTUBE ПОИСК

Пришло время упорядочить агентский бизнес в Таиланде (Часть 1)

Специалист по налогам и праву юридической фирмы Duensing Kippen Олаф Дуенсинг дает анализ качества услуг агентов по недвижимости на Пхукете. И предлагает, как упорядочить этот рынок в соотвествии с мировыми стандартами.

11 Декабря 2013, 01:03 PM
С точки зрения закона, агенты по недвижимости являются не агентами, а брокерами. Фото: Jordan Wooley

С точки зрения закона, агенты по недвижимости являются не агентами, а брокерами. Фото: Jordan Wooley

Можно ли доверять агентам по недвижимости в Таиланде? С этим вопросом в нашу компанию обращаются чаще всего. Для многих покупателей речь идет о вложении значительной части сбережений, и логично, что эти люди хотят получить профессиональную консультацию прежде, чем принять решение.

В глазах общественности агент по недвижимости – это доверенное лицо (как, например, доктор). Кто-то, кому мы полностью доверяем в защите наших интересов. В большинстве западных стран агентства недвижимости регулируются: существуют санкции для тех, кто работает непрофессионально. Именно поэтому клиенты полагают, что и в Таиланде дела обстоят так же. Это заблуждение часто приводит к тому, что клиент слепо доверяет агенту. Однако печальная правда в том, что деятельность агентов по недвижимости в Таиланде не регулируется. И это опасно и для клиентов, и для серьезных агентств, и для инвестиционной привлекательности всей страны в глазах иностранцев.

Есть мнение, что агентский бизнес регламентирует та часть законодательства, которая относится к деятельности «агентов» и «брокеров». Действительно, понятие «агент» в законе есть, но стоит внимательно изучить текст, чтобы понять, что на деле все непросто.

В соответствии со статьей 797 Гражданского и коммерческого кодекса Таиланда (Thai Civil and Commercial Code), «агентский договор – это контракт, согласно которому одна сторона (агент) получает полномочия действовать от имени другой стороны («принципала»)...»

То есть юридически мы можем говорить об агентском договоре лишь тогда, когда клиент полностью передает агенту право действовать от своего имени, как, допустим, в случае с личным адвокатом. При этом наши специалисты затрудняются вспомнить хотя бы один случай, когда покупатель недвижимости действительно передавал бы агенту столь широкие полномочия. Иначе говоря, агенты по недвижимости в Таиланде не являются агентами, а скорее выступают в роли брокеров.

Раздел 845 Thai Civil and Commercial Code определяет брокера как лицо, которое получает от клиента вознаграждение за поддержку в проведении клиентом сделки с третьей стороной. И это именно то, чем занимаются агенты по недвижимости в Таиланде. При этом в соответствии с разделом 847 того же кодекса, агент по недвижимости все-таки может нести ответственность, если он неправильно представляет интересы покупателя или продавца. С учетом того, что профессионализм местных агентов оставляет желать лучшего, этот пункт представляется особо важным.

В будущем, вероятнее всего, уровень компетентности местных игроков вырастет. Но защитить продавцов и покупателей надо уже сейчас. Этого можно достичь либо путем создания авторитетной ассоциации агентств недвижимости в Таиланде, достигнув тем самым «внутреннего» регулирования, или путем «внешнего» регулирования – силами закона и властей. Оба этих подхода практикуются в развитых странах, и постепенно укореняются и в Юго-Восточной Азии.

О том, как может выглядеть система правового регулирования агентской деятельности, читайте в следующем номере «Новостей Пхукета».

Duensing Kippen – юридическая фирма, специализирующаяся на недвижимости, корпоративном и торговом праве и связанном с ними гражданском и арбитражном судопроизводстве. Для связи: phuket@duensingkippen.com. Внимание: изложенные соображения приводятся только для справки.