The Phuket News
Mai Khao Beach Condominium
NOVOSTIPHUKETA.COM Новости
NOVOSTIPHUKETA.COM Пхукет | Таиланд | Мир | Безумный мир | Бизнес | Мнение | Россия XML, RSS, Feed
NOVOSTIPHUKETA.COM NOVOSTIPHUKETA.COM
NOVOSTIPHUKETA.COM

Коммерческая недвижимость в пенсионном портфеле

В нашем предыдущем материале мы анализировали плюсы и минусы включения в пенсионный портфель не только ценных бумаг, таких как акции и облигации, но и непосредственно физических активов, в частности, жилой недвижимости.

12 Марта 2013 10:41:03


Коммерческая недвижимость в пенсионном портфеле

В целом, идея вполне разумная, поскольку подобные объекты способны обеспечить инвестору источник пассивного дохода за счет сдачи помещений в аренду и при этом имеют хороший потенциал роста своей рыночной стоимости на случай перепродажи в будущем.

Логично предположить, что предложение на рынке недвижимости не ограничивается лишь виллами и кондоминиумами, но также включает и коммерческие объекты. Тем более сейчас все большее количество агентов предлагают именно последний вариант. Опции могут быть совершенно различными, однако на поверку оказывается, что в абсолютном большинстве случаев речь идет об участии в фонде коммерческой недвижимости под тем, или иным «соусом».

Целью подобного фонда, как следует из названия, является приобретение объектов коммерческой недвижимости и прав на недвижимость для получения дохода в виде арендных платежей, а также получения прибыли при продаже объектов за счет увеличения их рыночной стоимости. Общаясь с потенциальными клиентами, агенты описывают многочисленные преимущества от вложения в этот сегмент рынка, подчеркивая непрерывность потока финансовых поступлений от ренты, отсутствие привязки актива к глобальным экономическим циклам и крайне низкую (если не нулевую) вероятность спада на рынке.

Реальность, однако же, не столь радужная. Действительно, некоторые предложения вполне достойны того, чтобы рассмотреть их как вариант для пенсионного портфеля, но особое внимание всегда следует обращать непосредственно на сам физический объект, о котором идет речь. Ключевой момент – это оценка перспектив отрасли, к которой относится то или иное коммерческое здание.

Общее резюме может быть следующим. В небольших количествах (и это лучше проговорить вслух и трижды) подобные финансовые инструменты действительно диверсифицируют ваш портфель традиционных активов и добавят ему надежности, но никак не наоборот.

Не стоит забывать древнюю мантру, гласящую, что «если нечто выглядит слишком привлекательным, чтобы быть правдой, то, возможно, это и не правда». Данный тезис должен помнить любой инвестор.

За примерами далеко ходить не надо. У всех на слуху многочисленные истории времени последнего кризиса (2008 год), когда десятки фондов коммерческой недвижимости оказывались на грани краха из-за общего спада на рынке. После банкротства Lehman Brothers и последовавшего за ним глобального кризиса, таких примеров было предостаточно.

При этом многие из таких фондов были учреждены крупнейшими мировыми банками. Возможно, инвесторы, приобретавшие паи в таких фондах, были убеждены в том, что на рынке действительно есть игроки, которые слишком велики, чтобы прогореть. Жизнь показала, что это не более чем заблуждение.

Фонды коммерческой недвижимости действительно имеют стабильный приток средств от сдачи в аренду, лизинга и других форм использования недвижимости. Однако ключевой момент – это реальная стоимость актива. Конвертировать этот показатель в реальные деньги, которые и нужны инвестору, не так просто, как может показаться.

Стоимость того или иного актива базируется на результатах исследования независимого оценщика, который, в первую очередь, учитывает генерируемый объектом доход не в перспективе, а непосредственно в момент оценки. Здесь и кроется главная тонкость.

До тех пор, пока фонд показывает стабильную прибыль, все вкладчики счастливы, и желающих выйти из совместного предприятия не так много. Однако, чтобы показывать подобные результаты, управляющая компания обязана практически все имеющиеся средства держать вложенными в объекты, и в случае, если желающих выйти из фонда вдруг окажется слишком много, реальных денег у нее просто не окажется. В случае спада на рынке, подобное весьма вероятно: инвесторы могут предпочесть вложить средства в другие активы. В такой ситуации конвертировать недвижимость в кэш – непростая задача для фонда, которая занимает много времени (если вообще покупателя удается найти).

Данную ситуацию финансисты называют lock up, и, по сути, она представляет собой «клинч»: никто не может продать свою долю в фонде, пока управляющие не найдут конкретного живого покупателя на объекты, и все инвесторы вынуждены просто ждать. При этом привлекательность активов, застывших в «клинче» неуклонно снижается, что также не упрощает процесс поиска покупателя.

Нередки случаи, когда покупателя не удается найти в срок, и фонд заявляет о вынужденной ликвидации, выплачивая на каждый вложенный доллар по 10 центов. Что ж, спасибо хоть на этом.

Примеры подобных неудачных инвестиций можно найти и на американском, и на ближневосточном рынке, которые особо сильно пострадали в кризис 2008 года. Даже сейчас, спустя пять лет, многие из инвесторов вынуждены признать: их вложения не только не окупились, но обернулись убытками. Некоторые из этих перспективных фондов сейчас могут похвастаться потерей до 80% от рыночной стоимости активов, причем даже оставшиеся 20% клиентам получить не удается – просто нет покупателей.

Ирония судьбы в том, что зачастую эти фонды принадлежали тем же банкам, чья безрассудная политика ипотечного (и не только) кредитования как раз, в значительной степени, и спровоцировала кризис.

Авторы статьи: Джерри Дингли и его бизнес-партнер Тим Уайтли из Property Portfolio Services уже более 20 лет консультируют экспатов в Азиатско-Тихоокеанском регионе.  

Добавьте новостную ленту на свой сайт

The Phuket News
Кабмин Таиланда одобрил отмену сборов за визы по прибытию на два месяца
Кабмин Таиланда одобрил отмену сборов за визы по прибытию на два месяца
Вечная память и вечная слава великому Королю
Вечная память и вечная слава великому Королю
Ежегодный красочный забег состоялся на Пхукете
Ежегодный красочный забег состоялся на Пхукете
Министерство культуры намерено защитить тайскую кухню от иностранного влияния
Министерство культуры намерено защитить тайскую кухню от иностранного влияния
The Phuket News
Прокомментировать эту историю
comments powered by Disqus
NOVOSTIPHUKETA.COM NOVOSTIPHUKETA.COM NOVOSTIPHUKETA.COM
NOVOSTIPHUKETA.COM
Поделиться
NOVOSTIPHUKETA.COM
Последние новости пхукета

Вопрос-ответ

Могут ли грузовики и автобусы въезжать на холм в Патонге?

Могут ли грузовики и автобусы въезжать на холм в Патонге?

Прогноз


НОВОСТИ
Пхукет
Таиланд
Мир
Безумный мир
Бизнес
Мнение
Россия
АРХИВ
NOVOSTIPHUKETA.COM СПОРТ
Пхукет
Мир
Россия
NOVOSTIPHUKETA.COM ЖИЗНЬ
Авто и Мото
Здоровье
Культура
Люди
Образование
Общество
Окружающая среда
Путешествия
Развлечения
Рестораны
NOVOSTIPHUKETA.COM Вопрос-ответ
Задай вопрос
Скачать карту
NOVOSTIPHUKETA.COM ОБЪЯВЛЕНИЯ
Купля-продажа
Вакансии
Лодки и автомобили
Сообщества
Услуги
ПОИСК ОБЪЯВЛЕНИЙ
РАЗМЕСТИТЬ ОБЪЯВЛЕНИЕ
NOVOSTIPHUKETA.COM АФИША
Список событий
Календарь событий
Купить билет
ДОБАВИТЬ СОБЫТИЕ
NOVOSTIPHUKETA.COM СПРАВОЧНИК
Желтые страницы Пхукета
Клубы, бары and пабы
Рестораны
ПОИСК ПО СПИСКУ
ДОБАВИТЬ В СПИСОК
NOVOSTIPHUKETA.COM О нас
Компания
Точки продаж
Подписка
Размещение рекламы
Оплата рекламы
Связаться с нами
КОНКУРСЫ
ozvisa.org
 
Copyright © 2018 NOVOSTIPHUKETA.COM Com. Все права защищены. | Правила и условия пользования сайтом | Защита персональных данных.